2016/08/02

編集長インタビュー

都市農家のために 土地の評価額が下がる方法を徹底的に探っていく 【税理士:清田幸弘】

都市農家のために 土地の評価額が下がる方法を徹底的に探っていく 【税理士:清田幸弘】

都市農家を救う代表税理士に
経営方針とブランディングについてお聞きしました。

都市農家の不動産経営や相続問題に強い清田幸弘氏。日本トップクラスの広大地案件取扱い事務所として、地主層からの評価も高い。一貫した都市農家対策で年間200件以上の講演も行う清田氏が、都市農家の相続をするに至った発想の起点をうかがいました。

――清田さんは都市農家の相続に強いイメージがありますね

清田:私がこの業務に就いたのは、家の税金をどうにかしたいとの思いからです。実家が横浜の緑区の農家なものですから、うちの相続税、所得税をどうやって減らせるか、それが発想の起点です。

都市農家の農業所得は低いと思うのに、相続になると莫大な(数千万~億)単位の税金が取られるというのが実態ですので、その部分で備えていかないと家が成り立たないなという思いを持って事務所を展開していったっていうのが実態ですね。

この分野に強い人っていうのは殆どいなかったですね。それに気がついて、それを徹底的にやっていこうと決めました。

――それはいつですか?

清田:税理士になるときに気がつきました。こちらの業界に来ましたら、一見良さそうに見えている先生が、実は都市農家に強くないということが非常に良くわかりました。ですから自分でなるしかないなとこの道を究めたんですね。

税理士さんと言うのは、すべての税金がわかるというイメージを持っているじゃないですか?

先生というだけで、相続のことも法人のこともすべて知っているんじゃないかという風に見えちゃいますよね。ところがそんなこともないんだっていうのを強く感じました。

私が開業して一番最初に土地の評価について思ったのは、「市街化調整区域の雑種地の評価」っていうのがあるんですが、これは農地を無断転用した場合、調整区域の農地っていうのは原則として家が建たない。

家が建たない調整区域に、ご自宅があってその隣に畑がある。調整区域の農地っていうのは、農地以外に基本的に転用できない。なおかつ農業者でなければ買えない。ですからこの農地については通常の場合、路線価の倍率方式で評価するんですが、そうすると自宅が一億ならこの農地は1千万とか通常の評価はそんなものなんですね。

ところがですね、これを無断転用して駐車場にしておくと、周りの土地に批准しなさいよとなる。一見似たようなものが自宅じゃないですか。そうすると1億の評価になってしまうということなんです。

実際農業者以外買えないそんな土地、売れるわけがないですし、本来は二束三文の土地ですよね。それを1億で評価しろというのは変ですよね、売れないわけですから。それで私は徹底的に調べたんです。当時、相続の専門家として税務署OBのとある先生にその話を聞いたら、それは通達上考えると、それは1億で評価すべきものだというんですね。でも実際売れないじゃないですか。

それで、土地の評価額が下がる方法を徹底的に探っていったら、2分の1に評価をするんだとか、あるいは農地批准でやるんだとかいろいろな意見が聞こえてきたんですね。じゃあ土地の評価って1つじゃないんだなと。なおかつ1億で出している先生も山ほどいるわけですね。

うちはずっと半分でやっていましたけど、そんな世界なんです。知る人ぞ知るみたいな不思議な世界ですよね。

――確かに法律上は1億で計上しても問題はないですね


清田:でも納税者としてはたまらない。それによって数千万、億単位で税金多く払ってる地主さんというのは山ほどいる訳なんです。更生の請求と言うのは昔からあって、やっている業者さんはいました。開業してから、相続の土地の評価を知っている先生っていうのは非常に少ないんだと、これは決定的に私がその時気がついたんですね。

周りの相続案件に詳しいという先生方が、5000万の評価で済む土地を1億で評価しているということがかなりあります。税率が5割の方だったら、半分だとして2500万余計に税金を払っているわけなんですね。

そんなことが山ほどあります。今でいう「広大地評価」とかの原型ですね。だから勉強しないことは悪ですよね。

――納税者は、税理士さんが知っている前提でお願いしますよね。


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